Būsto įperkamumas Vilniuje vėl smuktelėjo – vidutines pajamas gaunanti šeima sostinėje šiuo metu gali įsigyti maždaug 58,6 kvadratinio metro būstą. Tai gerokai mažiau, nei tokias pajamas gaunanti šeima galėjo sau leisti prieš penkerius metus.
Baltijos sostinių palyginimas Vilniui taip pat nėra palankus. Taline vidutines pajamas gaunanti šeima gali įpirkti apie 74,1 kvadratinio metro būstą, o Rygoje – net 108,1 kvadratinio metro.
Skirtumas įspūdingas: už panašų finansinį pajėgumą Rygoje galima įsigyti beveik dvigubai didesnį būstą nei Vilniuje. Situaciją Lietuvos sostinėje lemia ne viena priežastis – svarbios ir būsto kainos, ir palūkanos, ir gyventojų pajamų augimo tempas.
Vilnius pagal įperkamumą atsilieka nuo Rygos ir Talino
„Swedbank Research“ ir „Macrobond“ pateikiamas būsto įperkamumo rodiklis parodo, kokio dydžio butą su būsto paskola gali įsigyti vidutines pajamas gaunanti šeima.
Naujausiame palyginime Vilniaus rezultatas siekia 58,6 kvadratinio metro. Taline jis gerokai aukštesnis – 74,1 kvadratinio metro, o Rygoje pasiekė 108,1 kvadratinio metro.
Grafikas rodo ir kitą ryškų skirtumą. Rygoje būsto įperkamumas po nuosmukio 2022–2023 metais smarkiai atsigavo ir dabar vėl viršija 100 kvadratinių metrų ribą.
Taline atsigavimas taip pat matomas, tačiau gerokai kuklesnis. Po didelio kritimo 2022–2023 metais rodiklis pakilo iki 74,1 kvadratinio metro. Vilniuje pastarasis atsigavimas buvo dar silpnesnis.
Vilniuje būstas brango greičiau nei atlyginimai
Viena svarbiausių prastėjančio įperkamumo priežasčių – būsto kainų ir atlyginimų lenktynės. Nors gyventojų pajamos per pastaruosius metus reikšmingai augo, būsto kainos kilo dar sparčiau.
Vidutinis darbo užmokestis per pastarąjį penkmetį didėjo sparčiai, o atlyginimai po mokesčių dabar yra gerokai didesni nei 2019 metų pradžioje. Tačiau tuo pat metu itin smarkiai pabrango ir nekilnojamasis turtas.
Tai reiškia gana paradoksalią situaciją. Šeimos uždirba daugiau, tačiau daliai jų nuosavas būstas dėl išaugusios jo kainos nebūtinai tapo lengviau pasiekiamas.
Prie galimybių įsigyti būstą prisideda ir paskolų palūkanos. Kuo didesnę pajamų dalį tenka skirti mėnesio įmokai, tuo mažesnę paskolą bankas gali suteikti šeimai, gaunančiai tas pačias pajamas.
Kodėl būstas Vilniuje toks brangus?
Aukštos būsto kainos nėra vien Vilniaus problema. Su panašiu reiškiniu susiduria daugelis ekonomiškai stiprių ir gyventojų skaičiumi augančių Europos miestų.
Didmiesčiai siūlo daugiau darbo, studijų, kultūros ir laisvalaikio galimybių. Tai skatina žmones persikelti iš mažesnių miestų bei kitų valstybių, o augantis gyventojų skaičius didina būsto paklausą.
Vilniuje šis procesas ypač pastebimas. Augant sostinei reikia ne vien naujų butų, bet ir mokyklų, darželių, kelių, viešojo transporto, žaliųjų zonų bei kitos infrastruktūros.
Naujos statybos kartu turi atitikti energetinius ir aplinkosauginius reikalavimus. Visa tai turi savo kainą, kuri galiausiai tampa ir galutinės būsto kainos dalimi.
Dalį butų nuperka investuotojai
Būsto rinką veikia ir pirkėjai, nekilnojamąjį turtą įsigyjantys investicijai. Jie konkuruoja dėl tų pačių butų su žmonėmis, ieškančiais pirmojo būsto sau ar savo šeimai.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą savaime nėra neigiamas reiškinys. Investuotojų kapitalas gali prisidėti prie naujų projektų finansavimo, o nuomai perkami butai didina nuomojamo būsto pasiūlą.
Problema gali atsirasti tuomet, kai būstas perkamas tikintis jį po trumpo laikotarpio parduoti gerokai brangiau. Tokia papildoma paklausa gali dar labiau kelti kainas, nors gyventojų pajamos tokiu pat tempu neauga.
Kai kurios šalys tokius procesus mėgina riboti mokesčiais. Tačiau kiekviena rinka skirtinga, todėl vieno universalaus recepto, kuris sumažintų kainas ir kartu nepakenktų naujo būsto statyboms, nėra.
Rinka siunčia signalų ir pirkėjams
Aukštos kainos turi ribą, kurią pasiekus vis daugiau potencialių pirkėjų nusprendžia palaukti. Tuomet ilgėja būsto pardavimo laikas, daugėja neparduotų objektų, o pardavėjams tampa sunkiau diktuoti sąlygas.
Svarbus rodiklis yra ir nuomos grąža – metinių nuomos pajamų santykis su būsto verte. Jei pardavimo kainos kyla daug greičiau už nuomos kainas, investicinis būsto patrauklumas palaipsniui mažėja.
Tai ypač aktualu investuotojams, kurie būstą perka skolintomis lėšomis. Reikia vertinti ne vien galimą turto brangimą, bet ir paskolos kainą, remontą, draudimą, mokesčius bei laikotarpius be nuomininkų.
Rygoje šeima gali įpirkti beveik dvigubai daugiau
Baltijos sostinių palyginimas šiuo metu iškalbingas. Rygoje įperkamo būsto plotas siekia 108,1 kvadratinio metro, Taline – 74,1, o Vilniuje – vos 58,6 kvadratinio metro.
Taigi Rygoje vidutines pajamas gaunančios šeimos įperkamas būstas yra beveik 50 kvadratinių metrų didesnis nei Vilniuje. Net Talinas pagal šį rodiklį Lietuvos sostinę lenkia daugiau nei 15 kvadratinių metrų.
Grafike taip pat matyti, kad būsto įperkamumas nėra pastovus – per penkiolika metų Baltijos sostinių pozicijos ne kartą keitėsi. Palūkanos, atlyginimai ir būsto kainos gali gana smarkiai pakeisti situaciją vos per kelerius metus.
Vilniui dabar svarbiausias klausimas – ar būsto kainos ir toliau kils greičiau už gyventojų pajamas. Jei šis atotrūkis tęsis, net kylant atlyginimams nuosavo būsto paieškos vidutines pajamas gaunančioms šeimoms gali likti vis sunkesnės.
