Perkant valstybinės žemės sklypą be aukciono galutinė suma ne visada apskaičiuojama vienodai. Vieniems sklypams pakanka masinio vertinimo duomenų, o kitais atvejais būtinas individualus turto vertinimas.
Dėl to du iš pirmo žvilgsnio panašūs valstybinės žemės sklypai gali būti įkainoti pagal skirtingą tvarką. Reikšmę turi jų paskirtis, vieta, naudojimo pobūdis ir tai, kokiam objektui eksploatuoti žemė reikalinga.
Atskira tvarka galioja gyvenamųjų namų valdos sklypams. Tam tikroms gyventojų grupėms gali būti pritaikytos ir reikšmingos lengvatos, todėl prieš teikiant prašymą verta išsiaiškinti ne vien preliminarią kainą, bet ir galimą nuolaidą.
Vienos kainos formulės visiems sklypams nėra
Nacionalinė žemės tarnyba „NŽT“ nurodo, kad valstybinės žemės, parduodamos be aukciono, vertė gali būti nustatoma keliais būdais. Pasirenkama tvarka priklauso nuo konkrečios žemės kategorijos ir jos naudojimo paskirties.
Vienais atvejais naudojami žemės verčių žemėlapiuose pateikti duomenys. Tokia sistema leidžia nustatyti sklypo vertę pagal vietovę ir konkrečiai teritorijai priskirtą verčių zoną.
Kitais atvejais bendrų žemėlapių nepakanka. Tuomet samdomas turto vertintojas, kuris analizuoja konkretaus sklypo savybes ir pateikia individualią jo vertės išvadą.
Daugiabučių sklypams dažnai naudojami verčių žemėlapiai
Valstybinės žemės sklypams, kurie būtini daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti, paprastai taikomas masinis vertinimas. Kaina tokiu atveju siejama su žemės verčių žemėlapiuose nustatytais dydžiais.
Svarbi tampa sklypo geografinė vieta ir tai, kuriai verčių zonai jis priskirtas. Dėl šios priežasties panašaus ploto sklypai skirtinguose miestuose ar net skirtingose to paties miesto dalyse gali kainuoti nevienodai.
Individualaus turto vertintojo tokiems sklypams paprastai samdyti nereikia. Tai reiškia paprastesnį kainos nustatymo procesą ir mažiau papildomų procedūrų būsimam pirkėjui.
Įsiterpę žemės plotai vertinami panašiai
Masiniu būdu gali būti nustatoma ir vadinamųjų įsiterpusių valstybinės žemės plotų vertė. Tai teritorijos, iš kurių dėl jų formos, dydžio ar vietos nėra galimybės suformuoti racionaliai naudojamo savarankiško sklypo.
Gyvenamajai paskirčiai numatytose teritorijose toks įsiterpęs žemės plotas paprastai negali būti didesnis nei 0,04 hektaro. Kitose teritorijose dažniausiai taikoma iki 0,5 hektaro riba.
Vis dėlto vien plotas nėra vienintelis kriterijus. Didesnė teritorija taip pat gali būti laikoma įsiterpusia, jeigu ji yra siaura juosta, griovys, šlaitas ar kitos specifinės formos žemės dalis.
Tokiu atveju vertinama, ar konkretus plotas atitinka teisės aktuose nustatytas sąlygas. Jei jis pripažįstamas įsiterpusiu, jo kaina taip pat gali būti nustatoma pagal masinio vertinimo duomenis.
Komerciniams sklypams gali prireikti atskiro vertintojo
Kitokia situacija susidaro perkant komercinės paskirties valstybinę žemę. Tokiems sklypams ir daliai kitų be aukciono parduodamų teritorijų gali būti atliekamas individualus turto vertinimas.
Tokio vertinimo metu atsižvelgiama į konkrečias sklypo charakteristikas. Gali būti vertinama jo vieta, užstatymo galimybės, infrastruktūra, naudojimo ribojimai ir kitos rinkos vertei įtakos turinčios aplinkybės.
Vertinimą organizuoja „NŽT“. Tam pasitelkiamas teisę atlikti turto vertinimą turintis specialistas, parenkamas laikantis viešųjų pirkimų reikalavimų.
Iš pradžių už vertinimo paslaugą sumoka „NŽT“, tačiau ši suma vėliau tenka pirkėjui. Jis vertinimo išlaidas turi kompensuoti iki valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo.
Namų valdos sklypams galioja kita metodika
Valstybinės žemės sklypams, naudojamiems gyvenamiesiems namams, taikoma atskira kainos nustatymo tvarka. Pradinė jų vertė skaičiuojama pagal Vyriausybės patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką.
Jeigu sklypas yra miesto gyvenamojoje vietovėje, prie apskaičiuotos vertės tam tikrais atvejais gali būti pridedamas papildomas dydis, susijęs su teritorijoje esančiais inžineriniais statiniais.
Taigi gyvenamojo namo sklypo pardavimo kaina nebūtinai sutaps su paprastu žemės verčių žemėlapio skaičiumi. Galutinę sumą gali pakeisti papildomi teisės aktuose nustatyti kriterijai.
Kai kuriems gyventojams gali priklausyti 40 proc. nuolaida
Fiziniams asmenims, perkantiems namų valdos valstybinę žemę be aukciono, tam tikromis sąlygomis gali būti sumažinta mokėtina suma. Viena iš numatytų lengvatų siekia 40 proc.
Nuolaida gali būti siejama su asmens ar jo šeimos socialine padėtimi. Tarp kriterijų minima situacija, kai mokestinio laikotarpio pradžioje šeimoje nėra darbingo amžiaus žmonių.
Lengvata taip pat gali būti aktuali asmenims, kuriems nustatytas 0–40 proc. dalyvumo lygis, senatvės pensijos amžių pasiekusiems žmonėms ar šeimoms, kuriose auga nepilnamečiai.
Tam tikrais atvejais teisės aktuose minima ir 50 proc. nuolaida. Ar ji priklauso konkrečiam pirkėjui, vertinama pagal jo situaciją ir galiojančias sąlygas.
Lengvata taikoma ne visam neriboto dydžio sklypui
Nuolaidų sistema turi ir aiškias ribas. Lengvata tam pačiam žmogui suteikiama vieną kartą, perkant vieną gyvenamiesiems pastatams naudoti skirtą sklypą arba jo dalį.
Miestų teritorijose, kurių ribos buvo patvirtintos iki 1995 metų birželio 1 dienos, nuolaida paprastai taikoma ne didesnei kaip 0,06 hektaro sklypo daliai.
Kaimo gyvenamosiose vietovėse riba didesnė – dažniausiai iki 0,15 hektaro. Todėl net ir teisę į lengvatą turintis žmogus nebūtinai gaus nuolaidą visai įsigyjamai teritorijai.
Bendraturčiams sąlygos vertinamos atskirai
Jei valstybinė žemė perkama bendrosios nuosavybės teise, kiekvieno pirkėjo teisė į nuolaidą gali būti vertinama individualiai. Svarbu, kad konkretus bendraturtis pats atitiktų lengvatai keliamus reikalavimus.
Tokiu atveju nuolaida taikoma tik jo perkamai žemės daliai. Ir čia išlieka nustatyti maksimalūs ploto dydžiai, kuriems gali būti sumažinta kaina.
„NŽT“ nurodo, kad ši tvarka taikoma prašymams, pateiktiems nuo 2025 metų liepos 1 dienos. Teisę pasinaudoti lengvata žmogus turi pagrįsti atitinkamais dokumentais.
Prieš perkant verta išsiaiškinti ne vien sklypo plotą
Norint įsigyti valstybinės žemės be aukciono, vien sklypo dydžio ir vietos žinoti nepakanka. Galutinę kainą gali lemti vertinimo būdas, žemės paskirtis, sklypo kategorija ir papildomos teisinės sąlygos.
Jeigu bus atliekamas individualus vertinimas, prie išlaidų reikia pridėti ir vertintojo paslaugos kainą. Jei sklypas patenka į masinio vertinimo kategoriją, suma paprastai bus siejama su žemės verčių žemėlapiais.
Namų valdos atveju papildomai verta patikrinti, ar pirkėjas turi teisę į 40 ar 50 proc. nuolaidą. Kai kuriais atvejais ši lengvata gali reikšmingai sumažinti galutinę mokėtiną sumą.
Todėl dar prieš pradedant pirkimo procedūras naudinga išsiaiškinti, kaip bus vertinamas būtent konkretus sklypas. Tai leidžia tiksliau numatyti būsimas išlaidas ir išvengti netikėtumų jau prasidėjus valstybinės žemės įsigijimo procesui.
