Perkamumas stringa, pasiūla rekordinė: kas laukia Vilniaus būsto kainų artimiausiais mėnesiais?

Vilniaus nekilnojamojo turto rinka išlieka aktyvi, tačiau jos augimo tempas akivaizdžiai lėtėja. Sandorių skaičius mažėja, potencialūs pirkėjai ilgiau svarsto sprendimus, o pasiūla pasiekė rekordines aukštumas – rinkoje siūloma daugiau kaip 6 000 naujos statybos būstų.

Tokiame fone daugėja klausimų, ar kainos dar kils, ar artėja korekcija, ir kokias pasekmes tai turės tiek pirkėjams, tiek statytojams.

Būsto įperkamumas: skaičiai nepalankūs

Nuo rugpjūčio Lietuvoje įsigalios galimybė būstą pirkti su 10 proc. pradiniu įnašu. Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo kaip lengvata jaunoms šeimoms, tačiau nekilnojamojo turto agentūros „Home Deals“ įkūrėjas Laurynas Boguševičius pabrėžia, kad realaus įperkamumo tai nekeičia.

Lietuvos banko atsakingo skolinimo taisyklės numato, kad visos paskolų įmokos negali viršyti 40 proc. žmogaus pajamų. Mažesnis įnašas reiškia didesnę paskolą ir didesnę mėnesio įmoką, todėl daliai pirkėjų kredito limitai vis tiek lieka riba.

Pasak eksperto, tipinis dviejų kambarių naujos statybos butas Vilniuje kainuoja apie 200 000 eurų. Net ir skolinantis 30 metų, mėnesio įmoka gali artėti prie 1 000 eurų, tad pirkėjui reikėtų bent 2 300–2 400 eurų atlyginimo „į rankas“. Vilniaus vidutinis atlyginimas siekia apie 1 700 eurų, Lietuvos vidurkis – apie 1 200 eurų, todėl vienam žmogui tokį būstą įpirkti tampa itin sunku.

Derybinė galia ir rizikos mažesniems statytojams

Didelė pasiūla ir lėtesni pardavimai ypač spaudžia mažesnius statytojus. Dalis jų projektus finansuoja brangiomis – 8–12 proc. metinėmis – paskolomis, todėl kiekvienas neparduoto objekto mėnuo kainuoja brangiai.

Lauryno Boguševičiaus vertinimu, būtent šioje rinkos dalyje pirkėjai turi didžiausią galimybę derėtis. Nors kalbėti apie 20 proc. nuolaidas būtų per drąsu, derybos iki maždaug 10 proc. daugeliu atvejų tampa realiai įmanomos, ypač už jau pastatytus ir kurį laiką neparduodamus butus.

Ekspertas perspėja pirkėjus, kad renkantis mažesnių vystytojų projektus reikėtų įvertinti ir papildomas rizikas: kas nutiks, jei įmonė susidurs su finansiniais sunkumais, kaip bus vykdomos garantijos, o perkant dar nepastatytą būstą – ar projektas apskritai bus užbaigtas.

Investuotojai, nuoma ir „flipai“

Investuotojų aktyvumas Vilniuje išlieka gana didelis. Tęsiasi tiek ilgalaikės nuomos, tiek trumpalaikio „flipo“ – pigaus įsigijimo, remonto ir greito perpardavimo – strategijos.

Pasak Lauryno Boguševičiaus, profesionalūs investuotojai daug laiko skiria analizei ir skaičiavimams, todėl turėtų išgyventi galimus rinkos svyravimus. Rizikingiausioje pozicijoje atsidurs tie, kurie tikėjosi, kad „viskas tik brangs“ ir skolinosi iki paskutinio euro.

Nuomos rinka, eksperto manymu, išliks patraukli ilguoju – bent 10–15 metų – laikotarpiu. Trumpesnė perspektyva dažniausiai neatneša nei didelės grąžos, nei greito praturtėjimo, ypač po kelių metų trukusio kainų šuolio.

Ko tikėtis iki žiemos?

Laurynas Boguševičius prognozuoja ne staigų kainų griūtį, o lėtėjimą ir didesnę derybų erdvę. Didieji vystytojai greičiausiai išlaikys pozicijas, o labiausiai spaudimą pajus mažesni projektai, kuriuos išlaikyti brangu.

Jo teigimu, pirkėjams dabar svarbiausia nepasiduoti emocijoms, atsakingai vertinti savo finansines galimybes ir, ypač perkant senesnius ar „flipintus“ butus, pasitelkti statybų ekspertus – taip rizika virs ne netikėtumu, o sąmoningu, apskaičiuotu sprendimu.